Alt du bør vide om tilstandsrapporten ifm. din bolighandel

Alt du bør vide om tilstandsrapporter

En tilstandsrapport er et dokument, der bruges til at vurdere og beskrive en boligs stand.

Rapporten er udarbejdet på baggrund af en gennemgang af boligen, og den beskriver fejl og mangler på bygningsdelens eller bygningens funktion ud fra kategorierne: mindre alvorlige, alvorlige og kritiske skader. Det er i den forbindelse vigtigt at understrege, at en tilstandsrapport ikke forholder sig til kosmetiske skader på en bygning. Rapporten bliver udarbejdet af en byggesagkyndig.

Med rapporten i hånden ved både sælger og køber, hvilken tilstand boligen er i, når en bolighandel påbegyndes, og begge parter har således et overblik over synlige fejl og mangler ved boligen.

Tilstandsrapporten sikrer både køber og sælger ved en bolighandel. Rapporten fastlægger nemlig, hvilke synlige skader boligen måtte indeholde.

Når tilstandsrapporten er udarbejdet, kan der tegnes en ejerskifteforsikring. Forsikringen dækker udgifter i forbindelse med skjulte skader ved ejendommen, som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Forsikringen fritager sælger, for deres normale 10-årige mangelsansvar for skader/mangler ved ejendommen.

Hvad omfatter tilstandsrapporten ikke?

Det er vigtigt at være opmærksom på, at en tilstandsrapport ikke beskriver hele boligens tilstand.

Rapporten indeholder nemlig kun en beskrivelse og en vurdering af en ejendoms synlige og tilgængelige dele, som den bygningssagkyndige har kunnet se med sit blotte øje eller har haft fri adgang til at undersøge.

Det betyder, at en tilstandsrapport ikke omfatter følgende:

  • Skjulte bygningsdele, som den byggesagskyndige kun kan få adgang til ved for eksempel at bryde et gulv eller en væg ned.
  • Ejendommens udseende og arkitektur, herunder hvordan ejendommen er indrettet og dens placering på grunden.
  • Hårde hvidevarer.
  • Boligens lovlighed.
  • Kontrol af, om ejendommens bygningsdele er lovlige.
  • Almindelig slidtage.
  • Forhold på boligen, der er karakteristiske for dens hustype eller alder.
  • Ubetydelige forhold, der hverken har betydning for boligens værdi eller benyttelse.

Hvad kan man bruge en tilstandsrapport til?

Huseftersynsordningen, der hører under Sikkerhedsstyrelsen, er blevet indført med det formål at sikre både sælger og køber mod uforudsete overraskelser i forbindelse med en bolighandel. Ordningen sikrer nemlig mod problemer med skjulte fejl og mangler på en bolig og de udgifter, der måtte medfølge.

For sælger betyder det, at man kan fritages for sit ansvar for skjulte fejl ved at benytte huseftersynsordningen og tilbyde at tegne en ejerskifteforsikring.

For køber betyder det, at man får et grundigt indblik i boligens stand. Man får derved et forhåndskendskab til de eventuelle reparationer og udgifter, der måtte vente en.

For at kunne tegne ejerskifteforsikring kræver forsikringsselskaberne, at der er udarbejdet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Udgiften til forsikringspræmien deles mellem sælger og køber, og forsikringen vil dække skjulte skader på ejendommen i en periode på enten fem eller ti år. Det er vigtigt at oplyse, at sælger kun er forpligtiget til at betale halvdelen af det billigste vedlagte forsikringstilbud.

Hvad skal en tilstandsrapport indeholde?

En tilstandsrapport indeholder tre dele:

  • Den bygningssagkyndiges gennemgang af boligen og farveskalaen over de forskellige typer af skader.
  • Sælgers bemærkninger og oplysninger om boligens stand.
  • Oplysninger om bygningskonstruktioner og oplysninger til ejerskifteforsikring.

Rapporten skal også indeholde en restlevetid for taget.

Hvem laver tilstandsrapport?

Det er sælger, der skal sørge for at bestille en tilstandsrapport. For at få udarbejdet en tilstandsrapport skal man kontakte en beskikket bygningssagkyndig, som typisk er uddannet ingeniør, bygningskonstruktør eller arkitekt.

Erhvervsstyrelsen beskikker den bygningssagkyndige til at udarbejde tilstandsrapporter efter Huseftersynsordningen.

Sådan bestiller du tilstandsrapporten

Man kan bestille en godkendt bygningssagkyndig ved et forsikringsselskab eller ved et konsulentfirma. Det er sælger, der udvælger og bestiller den bygningssagkyndige.

Man kan finde en udførlig liste over alle beskikkede bygningssagkyndige i Danmark hos Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.

Hvad betyder rød, gul og grå i tilstandsrapporten?

Tidligere blev skaderne på en bolig karakteriseret som K1’ere, K2’ere og K3’ere, men pr. 1. oktober 2020 blev denne skala ændret til farverne rød, gul og grå.

De nye symboler indeholder stort de samme vurderinger som den tidligere K-skala, men ved de nye symboler er der et kommet et tidsperspektiv indover. Det betyder, at der lægges vægt på, om en skade eller en fejl bør udbedres inden for kortere eller længere tid.

Her følger en præcis definition af den nye skala:

  • Rød = Kritiske skader, som allerede har medført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt. Dette svigt kan medføre eller kan allerede have medført skader på andre bygningsdele.
  • Gul = Alvorlige skader ved bygningsdelen, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt. Dette svigt kan medføre skader på andre bygningsdele.
  • Grå = Mindre alvorlige skader, som ikke har indflydelse på bygningsdelen eller bygningens funktion.
  • Sort = Mulige skader, som er forhold ved bygningsdelen, som bør undersøges nærmere for at afklare, om det er en skade. Det kan være en kritisk eller en alvorlig skade. Derfor bør du afklare den mulige skades omfang og konsekvenser. Hvis du vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv risikoen.

Tjek de særlige bemærkninger

Det er sælgers ansvar, at der er adgang til alle tilgængelige dele af bygningen, når den bygningssagkyndige skal udarbejde sin rapport.

Det vil sige, at kælderrum, skure m.v. ikke må være aflåst, og at bygningens facade ikke må være tildækket af for eksempel en busk eller en campingvogn.

Hvis den bygningssagkyndige ikke kan tilgå et rum eller en del af bygningen, noteres det under de særlige bemærkninger, at denne del var utilgængelig og følgelig ikke kunne besigtiges. Det betyder også, at ejerskifteforsikringen ikke vil give dækning for de dele, som den byggesagkyndige ikke har kunne besigtige.

Konkrete eksempler på, hvor en køberrådgiver hjælper med køber med tilstandsrapporten

Som køberrådgiver vil vi kommentere på væsentlige fejl og mangler ved boligen, som går ud over hvad man normalt vil se af fejl og mangler på samme type bolig. Vi fremhæver evt. enkelte anmærkninger som du som køber bør være særlig opmærksom på, dette behøver ikke kun at være de røde og sorte anmærkninger vi fremhæver.

Derudover gør vi særligt opmærksom på hvis sælger har givet oplysninger som afviger fra ”normalen”, og stiller spørgsmålstegn ved det i Godkendelsesskrivelsen såfremt det er nødvendigt.

Hvad en køberrådgiver ikke hjælper med ifm. tilstandsrapporten

Vi er ikke uddannet ingeniører eller bygningskonstruktører, så vi rådgiver aldrig om hvad du skal udbedre eller hvad der kan betale sig, eller hvad det koster. Hvis der er noget vi anser som værd at undersøge nærmere, vil vi altid anbefale dig at tage en professionel håndværker med på råd.

El-rapporten kan give dig øget tryghed i en bolighandel

Elinstallationsrapporten udarbejdes af en autoriseret elinstallatør, som gennemgår boligens elinstallationer. Gennemgangen udmøntes herefter i et skriftligt dokument med informationer om boligens elinstallationer.

Med en el-rapport i hånden ved man som køber, om der er eventuelle ulovlige forhold på de elektriske installationer, som man skal være opmærksom på. Det gælder både med hensyn til brandsikkerheden og uforudsete udgifter til reparationer.

Tilstandsrapport til netop din boligtype

Det er muligt at få en tilstandsrapport udarbejdet til alle typer af ejerboliger såsom enfamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse.

Der kan udarbejdes både tilstandsrapport og elinstallationsrapport ved alle disse boligtyper. Det betyder, at der gælder det samme krav i forhold til tegning af ejerskifteforsikring.

Energimærke er lovpligtig ved salg af bolig

Det er et krav, at alle boliger har et energimærke ved salg. Mærket er gældende i 10 år. Dette gælder dog ikke fritidshuse.

Et energimærke indeholder oplysninger om energiforbruget i en bolig, så man som læser får en idé om, hvor energiøkonomisk boligen er.

Ofte stillede spørgsmål

Er en tilstandsrapport lovpligtig?

Nej, det er ikke lovpligtigt at få en tilstandsrapport udarbejdet, men der bliver udarbejdet en tilstandsrapport i langt de fleste bolighandler.

Dette skyldes både det forhold, at en tilstandsrapport ligger til grund for at kunne tegne en ejerskifteforsikring, og at køberne ønsker en skriftlig vurdering af boligens tilstand og dens eventuelle fejl og mangler.

Udarbejdes der tilstandsrapport til sommerhus?

I forhold til udarbejdelse af tilstandsrapport og elinstallationsrapport gælder de samme regler som ved almindelige ejerboliger. Det er ikke lovpligtigt at få dem udarbejdet, men de er påkrævet for at kunne tegne ejerskifteforsikring.

Hvor lang tid holder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er gyldig i seks måneder, men den kan dog forlænges i yderligere seks måneder.

Hvem kan lave en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport kan kun udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig.

Hvor tit skal en tilstandsrapport fornyes?

Hvis en bolig ikke er solgt inden for seks måneder fra, at tilstandsrapporten er udarbejdet, skal der udarbejdes en ny tilstandsrapport. Det skal være en ny rapport og ikke bare en justering af den eksisterende.

Hvem skal betale for en tilstandsrapport?

Det er sælger, der betaler for tilstandsrapporten, da sælger både bestiller tilstandsrapporten og vælger en beskikket bygningssagkyndige.

Hvem laver en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig. Pågældende er beskikket af Ministeriet for By, Bolig & Landdistrikter og har en byggeteknisk uddannelse bag sig.

Hvad koster en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport koster mellem 4.000 og 10.000 kr. Prisen afhænger af størrelsen på boligen.

Det kan være godt givet ud at indhente forskellige gratis tilbud på udarbejdelse af en tilstandsrapport, før du vælger en beskikket bygningssagkyndig til at udføre opgaven for dig.

KONTAKT OS

Vi deler gerne ud af vores erfaringer og gode råd. Det er fuldstændigt uforpligtende, og vi lover dig at du får en dygtig Køberrådgiver i røret. Indtast dine kontaktoplysninger nedenfor: