Køb af bolig - udlejning til børn

En fornuftig investering
Har I økonomisk mulighed, kan det være en fornuftig investering at købe en bolig, som I lejer ud til junior, mens han eller hun uddanner sig. I og junior kan tilsammen slippe billigere, hvis I køber lejligheden.

I starter en virksomhed
I starter en lille virksomhed, som vi kalder ”JuniorBo”. Formålet er køb og drift af udlejningsejendom, hvor jeres barn er lejer. Der er tale om erhverv. I er blevet selvstændige erhvervsdrivende, og ”JuniorBo” kan derfor skattemæssigt drives under virksomhedsordningen.
   I laver hvert år et regnskab for ”JuniorBo” (se eksemplet nedenfor), hvor lejen er indtægt og udgifterne er prioritetsrenter, fællesudgifter, ejendomsskat og evt. vedligeholdelse. Bemærk, at lejen skal være markedslejen (det en fremmed ville betale).
   Er lejen under markedslejen, er der risiko for at udlejers, "JuniorBo"'s, skatteansættelse forhøjes til markedslejen. Samtidig kan det udløse gaveafgift for junior, hvis summen af gaver i et enkelt år overstiger kr. 46.800 (2001). Det er muligt at få en vurdering fra huslejenævnet, eller der må tages skatteforbehold, så det er muligt at ændre lejen, hvis skattevæsenet finder den aftalte leje for lav.
   Lejen kan helt eller delvis "betales" ved, at I som forældre yder junior en årlig afgiftsfri gave på op til kr. 46.800 (2001). Det dobbelte hvis I ejer lejligheden i fællesskab.

Renter med stort fradrag
I virksomhedsordningen kan renterne, som er erhvervsmæssige, trækkes fra i ”JuniorBo’s” overskud. Det giver en skattebesparelse på op til 60 % (forudsat I betaler topskat), medens de almindelige regler kun giver ca. 33 %. Desuden slipper I for at betale ejendomssværdiskat. I virksomhedsordningen betales kun arbejdsmarkedsbidrag, hvis der hæves af en eventuelt overskud. Kapitalafkastordningen kan også anvendes, men er ikke så fordelagtig, som virksomhedsordningen.

Boligydelse og udlejning af værelse
Skattevæsenet interesserer sig ikke for, hvem I lejer ud til, bare det er til normal leje. Junior vil kunne opnå boligsikring på op til 15 % af huslejen, hvis reglerne for boligsikring er opfyldt uanset, at I står som udlejer. Vær opmærksom på, at hvis I vælger en større lejlighed, hvor flere bor sammen, er det "husstandens" d.v.s de studerendes samlede indtægter, der ligger til grund for beregning af boligsikringen. Boligsikring bliver derved sværere at opnå.
   Endelig er der jo mulighed for at leje et værelse ud, for at klare huslejen. Indtægterne ved fremleje af en del af lejligheden er skattefrie, hvis de ikke overstiger 2/3 af den betalte leje. Forbrug (el og varme) er medregnet i fremlejen, mens det ikke er regnet med i den husleje, jeres barn betaler.

I køber en lejlighed, et eksempel
I køber en 2-værelses lejlighed i ”JuniorBo”. Den koster kontant 775.000 og er vurderet til 720.000. Udbetalingen er 50.000 og omkostninger ved handelen er ca. 20.000. I skal altså præstere 70.000 fra start, hvoraf de 50.000 vender tilbage, når lejligheden sælges, medens de 20.000 er omkostninger.
Driften af "JuniorBo" ser således ud:

Regnskab "JuniorBo" Skatteregnskab Likviditetsregnskab
Lejeindtægter
Prioritetsrenter
Prioritetsafdrag
Fællesudgifter
Ejendomsskat
+ 42.000
- 55.322

- 8.441
- 1.610
+ 42.000
- 55.322
- 8.074
- 8.441
- 1.610
Skatteunderskud
Skattebesparelse (60 %)
- 23.373
14.024

+ 14.024
Likviditetsunderskud   - 17.423

Skemaets venstre kolonne viser det årlige skatteregnskab for ”JuniorBo”.
   Højre kolonne viser likviditeten d.v.s. det beløb, der skal op af jeres lomme hvert år, fordi der er underskud i ”JuniorBo”. I eksemplet skal I erlægge ca. 17.500 kroner om året for at kunne sørge for en god bolig under uddannelsen. I det endelig regnskab skal der lægges renter til for den kontante udbetaling og omkostningerne ved købet.
   I skemaet nedenunder ser I regnestykket, hvis junior selv køber en den samme bolig. Bemærk, at med jer som køber, skal der ikke betales ejendomsværdiskat. Denne skat gælder ikke for udlejning af boliger.

Junior køber selv Skatteregnskab Likviditetsregnskab
Lejeindtægter
Prioritetsrenter
Prioritetsafdrag
Fællesudgifter
Ejendomsskat
Ejendomsværdiskat
0
- 55.322




0
- 55.322
- 8.074
- 8.441
- 1.610
-7.200
Skatteunderskud
Skattebesparelse (33 %)
- 55.322
18.256

+ 18.256
Likviditetsunderskud   - 62.391


Hvad når det er slut?
Skattevæsenet betragter boligen som en udlejningsejendom. Når I sælger den og I ikke selv har boet i lejligheden i jeres ejertid bliver I beskattet af et eventuelt overskud. Men er der beskatning, er der jo også et overskud. Omvendt kan et tab trækkes fra.
   I kan sælge boligen til jeres barn på sådanne vilkår, at skatten bliver mindst mulig. Det er muligt at sælge til sit barn for en pris lig ejendomsværdien minus max. 15 %.
   Endelig kan I fortsætte udlejningen, eller der er måske mindre søskende, der kan overtage lejemålet.
Vælger I en større lejlighed til både datter og søn eller nogle studerende sammen, kan I senere flytte ind som "SeniorBo". Så udløses ingen beskatning, da lejligheden så anvendes af ejeren.

Virksomhedsordningen
For at opnå det gunstige fradrag for renter, skal I træde ind i virksomhedsordningen. I det skatteår I starter ”JuniorBo” skal privat- og virksomhedsøkonomi skilles ad, der skal indsendes regnskab for ”JuniorBo” og laves opgørelser over en såkaldt indskudskonto og et kapitalafkastgrundlag.
   Told&Skat har udgivet pjece nr. 16.2000 Marts 2000, der beskriver ”Virksomhedsordningen” og pjece nr.15.2000 Marts 2000 om ”Udlejningsejendom”.

Lav en konkret beregning
Søg evt. revisorbistand når I starter og måske løbende. Det kan gøres for mindre end et par tusinde kroner, der også er fradragsberettigede. Der er lidt ekstraarbejde ved at bruge virksomhedsordningen. Men saml alle udgifter (terminer, fællesudgifter mv.) og indtægter (husleje) på én bankkonto, så er det ret overskueligt.
   Bemærk, at det høje fradrag for renter i virksomhedsordningen kræver, at forældrene betaler topskat. Overvej også muligheden for at give junior en pengegave, så han/hun selv kan købe lejligheden og efter studietiden sælge den med skattefri fortjeneste. Er forældrene ejere, bliver de beskattet ved salg, og det er ikke en farbar vej i en kortere tid, at flytte adresse til lejligheden for at undgå beskatning.

Markedslejen
En konkret sag, der er afgjort i Vestre Landsret, handlede om en studerende, der lejede en lejlighed, som hendes mor og moster ejede. Lejen var kr. 3.200, medens skattemyndigheden mente, markedslejen var kr. 4.500. Retten fastslog, at der ikke var grundlag for at beskatte den fiktive indkomst hos moderen, idet der var tale om en relativ beskeden forskel, og fordi man kun ville beskatte moderen.
   Der er tale om en ret konkret afgørelse, der ikke giver frit slag for at forældrene kan fastsætte huslejen, som de vil. Ligeledes er det tvivlsomt om forældre, der én gang har accepteret markedslejen, kan nedsætte huslejen til langt under markedsprisen og undgå at blive beskattet af forskellen.

Momsregistrering
Man kan ikke blive frivilligt momsregistreret for udlejning af ejendom til boligformål. Momsregistrering tager alene sigte på udlejning af ejendomme til erhverv. Erhvervslejen tillægges moms, der så kan fratrækkes af lejeren, der typisk vil være en momsregistreret virksomhed. Fordelen for udlejer er fradrag for moms ved vedligeholdelse og drift.


Køberrådgivning - Sælg Selv - Fast Salær forsiden | top | brevkassen | e-post

Vigtigt! Vilkår for brug af boligpartner.dk

Sidst opdateret den 31-10-2001 af
Webmaster: Bent Christensen
Copyright © 1999-2002 ejendomsmægler Bent Christensen


We think about our clients a great deal, at every level. After conducting a 360-degree analysis last year we revised our strategy and went back to basics. Michel Parmigiani is a movement restorer, he loves calibres, it's pointless for us to go trampling on other brands' flower beds. The omega replica Tonda Chronor Anniversaire we introduced at the SIHH is the best illustration of this philosophy. We have created a 100% integrated chronograph with solid gold movement, column wheels, large date and split seconds with replica watches uk crown adjustment, all made entirely in-house. The case with its distinctive Parmigiani lugs and integral pushers comes from Artisans Boitiers, a company we own, like the dial by Cadrance. Only the rolex replica strap and crystals are outsourced. We wanted to look after our collectors, so we have produced just 50 pieces in gold (half in white gold and half in pink gold) to commemorate our replica breitling company's 20th anniversary, with Michel's signature on the barrel. The rest will be in steel.
ml> ="+(navigator.javaEnabled()?"Yes":"No"); } document.write(''); document.write('This Site Tracked by WebTrendsLive.'); document.write(''); } wtl_Tag4_5218(); //-->