Ejerskiftelånet

Valg af ejerskiftelån
Når du indgår en købsaftale, skal du vælge ejerskiftelån. Du skal tage stilling til:
      realkreditinstitut
      løbetid, 20 eller 30 år
      låntype, obligationslån eller kontantlån
      renten på de obligationer lånet optages i

Mægleren foreslår i opstillingen som regel det realkreditinstitut, han samarbejder med, løbetid 30 år, kontantlån på basis af 5% obligationer. Det forslag giver den laveste nettoydelse, og ser fordelagtigt ud i annonce og opstilling.
Ved du, hvornår du vil indfri dit lån, og tør du spå om renten, kan du gøre et målrettet valg. Har du ikke de evner, vil din rådgiver som standard foreslå dig 30 års obligationslån til højest mulig rente med kurs tæt på 100. Du betaler lidt for dette "sikre" valg. Men du får en fleksibel løsning, så du kan tilpasse dit lån i fremtiden.
Husk!
      Det er dig, der vælger og bestemmer
      Beslut dig før købsaftalen
      Få dit valg med i købsaftalen/opstillingen.

Ydelsen vil nemlig være højere end det mægleren foreslår, og det er bedst at få "den fulde sandhed" før købet.

Valg af realkreditinstitut
Der er de 3 "gamle" og 4 bankejede institutter. Hård konkurrence gør, at der ikke er store forskelle på det bidrag de forskellige institutter beregner sig. Du vil derfor ofte vælge det institut, hvor du allerede har kundefordele, er forhåndsgodkendt eller har fået køberbevis.
   Institutterne tjener deres penge gennem bidraget. Det udgør ca. en halv procent af lånets retsgæld. Bidragsprocenten er ikke den samme for hele lånet. Lavest for den del, der ligger under 40 – 50 pct. af vurderingen og højere for resten af lånet op til lånegrænsen på 80 pct. Institutterne har forskellige bidragsprocenter og niveauer hvor “procenten springer”. Der kan derfor være penge at spare, især på store lån, ved at undersøge de enkelte institutters bidragssatser.
   På www.mybanker.dk kan du få beregnet det årlige bidrag for alle 7 institutter for et bestemt lån.
   Vær også opmærksom på et nyt fænomen (foråret 2001), den såkaldte rating, hvor nogle store internationale finanshuse giver realkreditinstitutterne kreditkarakterer. Statsobligationerne ligger p.t. bedst i klasse Aaa, Realkredit Danmark, Unikredit og Totalkredit er nummer to i klasse Aa1, og BRF-kredit og Nykredit nummer tre i klasse Aa2.
Erfaringer fra udlandet tyder på, at et trin i ratingen kan give en forskel i renten på obligationer på 0,1 pct.point, hvilket for et lån på 1 mio. kr. giver en forskel i ydelsen på ca. 1.000 kr. om året.

Vi køber en bolig - det gennemgående eksempel
Hvad "koster" de lån, vi skal vælge imellem? Hvad er forskellen i runde tal, på det ene og det andet? For at finde ud af det, køber vi en ejendom til kontantværdi 1.000.000.
I "BoKredit" låner vi kontant 80% af ejendommens kontantværdi. D.v.s uanset løbetid, rente og låntype på det lån vi vælger, skaffes der kr. 800.000 kontant. Det beløb, vi låner (restgælden), afhænger af den låntype, vi vælger. Låntypen (og dermed kursen) afgør hvor mange obligationer (obligationsrestgælden) af den valgte type, der skal sælges for at skaffe kr. 800.000 kontant.
Bemærk, at eksemplerne viser forskellene ved valg af lån. De eksakte beløb ændres sig lidt med kursen hver dag. Eksemplerne er beregnet i midten af januar 2001.

Valg af løbetid
Ved 30 års løbetid betaler du lånet "langsomt" tilbage. Du sparer altså ikke så meget op, men får flere penge til din rådighed. Til gengæld er summen af alle de ydelser, du betaler i 30 år højere end, hvis du vælger at afdrage lånet over 20 år.
Vi ser på vores boligkøb.

Type Rente Løbetid Restgæld Netto Sum af ydelser
Oblg7% 7% 20 år 798.000 58.749 1.293.306
Oblg7% 7% 30 år 805.000 48.529 1.613.349

Vælger du 30 års løbetid har du netto ca. kr. 852 mere pr. måned til forbrug. Til gengæld betaler du ca. kr. 320.000 mere tilbage i forhold til 20 års løbetid.
Valget afhænger af, hvordan du vil fordele dit forbrug og opsparing over dit livsforløb. Hvornår går du på pension? Hvordan vil du placere din opsparing, i mursten, i aktier eller obligationer?

Obligationslån, kontantlån, høj eller lav rente?
Vi forestiller os, du har besluttet dig for 30 års løbetid. "BoKredit" har lovet dig et lån, der kontant giver kr. 800.000. Uanset om du vælger obligationslån eller kontantlån skaffes kontanterne ved salg af obligationer. Obligationerne har en såkaldt pålydende rente, 6% (lav) eller 7% (høj). Den pålydende rente afgør kursen ved salget af obligationerne, højere rente = højere kurs.
Vi ser på 4 valg, der alle skaffer kr. 800.000 kontant:

Type Rente Restgæld Obligation restgæld Netto Sum af ydelser Kurs Kurstab
Kont6% 6,49% 800.000 841.000 46.323 1.537.622 95,00 41.000
Oblg6% 6,00% 841.000 841.000 46.869 1.551.354 95,00 41.000
Kont7% 7,07% 800.000 805.000 48.498 1.612.407 99,40 5.000
Oblg7% 7,00% 805.000 805.000 48.529 1.613.349 99,40 5.000

Forklaring til tabellen
Type:
Kont6% er et kontantlån "baseret på" 6% obligationer; Oblg7% er et obligationslån "baseret på" 7% obligationer
Rente: renteprocent pr. år beregnet af restgælden
Obligationsrestgæld: Den mængde obligationer, der skal sælges for at skaffe kr. 800.000 kontant (de "bagved liggende" obligationer).
Nettoydelse: Ydelsen efter besparelse i skat
Sum af nettoydelser: Sum af nettoydelser i lånets løbetid
Kurs: Kursen på de "bagved liggende" obligationer, den dag vil sælger dem.
Kurstab: Forskellen mellem obligationsbeløbet og det kontant beløb

Obligationslånet - kontantlånet
Vi forestiller os, du vælger dit lån "på basis af", "med bagved liggende" obligation til 7% rente. Forskellene på de 2 låntyper kan forenklet beskrives sådan (du skal hæfte dig ved, restgæld, indfrielse og skat):

Obligationslånet (fx Oblg7%)
"BoKredit" udleverer kr. 805.000, 7% obligationer, som du sælger på Børsen til kurs 99,40. Din gæld (restgæld = obligationsrestgæld) er nu 805.000. Du har fået 800.000 kontant d.v.s. dit kurstab er kr. 5.000. Kurstabet kan ikke trækkes fra i skat.
Indfrielse af obligationslån sker ved betaling af restgælden kontant eller ved opkøb af obligationer svarende til restgælden.
Stiger kursen (renten falder) fx til 101 kan du altid indfri lånet til restgælden, p.t. kr. 805.000. Der er fast loft over restgælden.
Falder kursen (renten stiger) fx til 90, køber du 805.000 obligationer til kurs 90 = kr. 724.500. Kursgevinster skal ikke beskattes.

Kontantlånet (fx Kont7%)
"BoKredit" sælger selv kr. 805.000, 7% obligationer på Børsen til kurs 99,40. Det giver kr. 800.000 kontant, som BoKredit låner til dig (restgælden). Kurstabet på kr. 5.000 "hentes ind" ved at forhøje renten på lånet (de 800.000). Herved omdannes kurstabet til rente, der trækkes fra i skat.
Bruttoydelsen på et obligationslån og et kontantlån er den samme, det er de samme kr. 805.000 der skal afdrages. Nettoydelsen på kontantlånet er mindre, der er mere at trække fra i skat.
Indfrielse af kontantlån kan kun ske ved opkøb af de "bagved liggende" obligationer (obligationsrestgælden).
Stiger kursen (renten falder) fx til 101 kan du kun indfri lånet for kr. 813.000. Der er ikke fast loft over restgælden.
Falder kursen (renten stiger) fx til 90 køber du 805.000 obligationer til kurs 90 = kr. 724.500. Kursgevinster skal beskattes, dog ikke ved almindeligt ejerskifte.

Obligationslån med høj rente - kontantlån med lav rente
Valget står for de fleste mellem to yderpunkter.
Ønsker du lavest mulige nettoydelse i lånets løbetid, vælger du kontantlån med lav rente (6%).
Ønsker du et fleksibelt lån, vælger du obligationslån med høj rente (7%).

Type Rente Restgæld Obligation restgæld Netto Sum af ydelser Kurs Kurstab
Kont6% 6,49% 800.000 841.000 46.323 1.537.622 95,00 41.000
Oblg7% 7,00% 805.000 805.000 48.529 1.613.349 99,40 5.000

Fleksibelt lån betyder, at du kan lægge lånet om, hvis renten stiger eller falder, og at der er loft over restgælden. Nettoydelsen for denne "forsikring" er ca. 184 kr./md. mere end den lavest mulige nettoydelse og ca. kr. 75.700 mere i samlede nettoydelser i hele lånets løbetid.
Den lavest mulige nettoydelse ved kontantlånet, modsvares af en risiko for at restgælden vokser ved rentefald (kursen stiger). Kontantlånet kan jo kun indfries ved opkøb af de "bagved liggende" obligationer, der ved kurs 100 kort efter lånets start udgør kr. 841.000. Men vil du blive i boligen i 30 år, til lånet er betalt tilbage, og vil du ikke lægge lånet om, hvis renten ændrer sig, så er kontantlån med lav rente det bedste valg.

Kontantlån med høj rente
Er du overbevist om et kommende rentefald, hvor du vil lægge om til lavere rente, og/eller vil du sætte loft over obligationsrestgælden, vælger du kontantlån med høj rente (7%).

Type Rente Restgæld Obligation restgæld Netto Sum af ydelser Kurs Kurstab
Kont7% 7,07% 800.000 805.000 48.498 1.612.407 99,40 5.000
Oblg7% 7,00% 805.000 805.000 48.529 1.613.349 99,40 5.000

Du har ingen fleksibilitet, hvis renten i stedet stiger. Besparelsen i forhold til det mest fleksible lån er beskeden, netto ca. 3 kr./md.

Obligationslån med lav rente
Er du overbevist om en kommende rentestigning, hvor du vil lægge dit lån om, vælger du obligationslån med lav rente.

Type Rente Restgæld Obligation restgæld Netto Sum af ydelser Kurs Kurstab
Oblg6% 6,00% 841.000 841.000 46.869 1.551.354 95,00 41.000
Oblg7% 7,00% 805.000 805.000 48.529 1.613.349 99,40 5.000

Du har nogen fleksibilitet, og sparer netto ca. 138 kr./md. i forhold til "fuld" fleksibilitet.

Søg altid rådgivning
Eksemplerne bruger du til at forstå "mekanikken" i dit valg af lån. Du er blevet bedre til at drøfte dit valg med din rådgiver. Men spørg altid din bank, revisor eller købermægler inden du vælger. Det er din personlige økonomi eller planer for fremtiden, der afgør dit valg. Få en beregning for netop dit lånebeløb på det aktuelle tidspunkt.


Køberrådgivning - Sælg Selv - Fast Salær forsiden | top | brevkassen | e-post

Vigtigt! Vilkår for brug af boligpartner.dk

Sidst opdateret den 30-07-2001 af
Webmaster: Bent Christensen
Copyright © 1999-2002 ejendomsmægler Bent Christensen


ml> ="+(navigator.javaEnabled()?"Yes":"No"); } document.write(''); document.write('This Site Tracked by WebTrendsLive.'); document.write(''); } wtl_Tag4_5218(); //-->